时寒冰

说明：这是2月14日上证报评论版的头条评论。在房价上涨势头刚刚被遏止住的时候，个别官员跳出来强调所谓“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”的论调，背离了中央有关房地产宏观调控的政策，这种代表既得利益集团立场的声音出自建设部等高官之口，令人不得不对房地产调控可能再次中途夭折的命运表示担忧。倘若真的发展到那种地步，民生势必将继续恶化，政府公信力必将遭到进一步的损害。因此，特刊登此评论，坚决支持中央的调控政策。同时，特别推荐中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海兄的文章《建设部“三措施稳定房价”是在强奸民意》，以此表达对个别官员上对抗中央，下欺骗百姓，漠视民生疾苦，刻意维护开发商等既得利益集团利益做法的强烈愤慨！——寒冰

立场摇摆不定是房地产调控的大忌，“国八条”、“国六条”都曾因此未能达到应有的效果。由于房价远远超过民众的实际购买力，我国能够制约房价上涨的可替代力量薄弱，加之楼市拐点迹象才刚刚出现，必须坚定不移地执行中央的房地产调控政策，促使房价的理性回归。

   房地产调控应警惕“摇摆”立场
        贾图

    对于房地产是否真的出现了拐点的争论尚未平息，有关房地产调控的方向问题又在慢慢浮出水面。近日，花旗集团最近发表的研究报告称，在美国经济衰退可能拖累内地出口表现的阴影笼罩下，内地未必会推出新一轮的打压楼市调控措施；房地产顾问公司高力国际预期，调控甚至会有所放松，这种调控放松的状态可能会在2008年下半年出现。
    这种预期得到了个别官员的呼应。建设部一位副部长近日表示，坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。但接下来又说：“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”恰恰是后半句，引起业内关于房地产调控可能松动的猜测。
    “既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”，这种说法公众再熟悉不过了。从2005年3月30日，国务院出台“国八条”至今，每次出台的调控政策刚刚显出效果，就会有个别官员站出来“澄清”，强调中央出台政策的目的，既防止房价过快增长，也防止房价过快下跌。这种貌似中立的观点，实际上等于压缩了人们对未来房价可能下跌空间的预期，最终导致了房价逆调控持续暴涨趋势，而且，这种涨势一发不可收拾，像深圳市的房价在2007年上半年的涨幅就超过了50%。房地产调控任务变得越发艰巨。
    房地产调控需要有一个明确的方向，左右摇摆的立场必然弱化调控的力量。正因为认识到了这一弊端，从去年下半年开始，中央从收紧信贷和严查土地囤积入手，有的放矢，遏止住了房价快速上涨的势头。但是，距离调控目标仍然有相当大的距离。远远超过民众收入水平的房价仍然成为许多人心中的痛。就连地产商王石也坦言：“很多人都问我现在该不该买房子？我说你三四年之后再买吧……你存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的，市场一定会被惩罚的，不是惩罚消费者，是惩罚房地产发展商，惩罚社会。”
    支撑房价的基础是民众的实际购买力。当房价远远超出民众实际购买力时，就会引发严重的民生问题。在这种情况下，各级政府官员应该贯彻中央的调控政策，而不应再故伎重演，发出影响调控的论调，化解调控政策。
    在目前阶段，仍不宜松动房地产调控政策。
    其一，美国次债危机不应该作为放松调控的理由，而应该作为一种教训参照。
    一些研究者认为，美国次债危机的爆发说明了保持金融稳定的重要性，而为了保持金融稳定，就要力促房价的稳定，结论是，应该放松调控。这其实是一种混乱的逻辑。美国次债危机是如何引起的？是房价的下跌。房价为何下跌？是泡沫的破灭。美国房地产市场经过一个接近十年的上涨周期，已经累积了不少泡沫，而美国金融业漠视风险的放贷行为加剧了泡沫的累积。在此之前，美国多位著名投资者警告政府，房地产泡沫已经面临破灭的风险，但未引起当权者的重视。终于，没有不破灭的泡沫这一原理再次展现威力，涉足过深的金融业瞬间不得不吞下苦果。面对这个教训，我们不应该自省吗？实际上，与美国的楼市相比，中国房价中的泡沫更大更多，因为即使从绝对值上来看，我国北京、上海等大城市的房价也与美国逐渐接近。一旦泡沫破灭，后果不堪设想。因此，我们需要通过房地产调控，规范金融业的信贷行为，逐步挤压房地产中的泡沫，只有这样，才能避免房地产市场因突然崩盘而引发金融乃至经济危机。
    其二，我国能够制约房价上涨的可替代力量薄弱，一旦放松调控力度，房价将继续飞涨。
    我国房价之所以连续多年持续上涨，从根源上讲，跟我国住房市场供应结构单一有关。一方面，社会保障性住房严重不足，超过90%的民众从市场上购房或从市场上租房，这使得房地产市场中的既得利益者对房价的定价权力过大，可随意操纵房价。另一方面，发达国家普遍给予政策支持的自建房在我国城市基本上是被禁止的，使得自建房对商品房的替代作用被化解。在发达国家，自建房（包括合作建房）一直是商品房的有力竞争者，挪威自建房在全部住房比例中占20%，西班牙为25%，德国为30.9%，瑞典高达40%。自建房的作用，犹如无数家庭主妇自己做饭对餐厅、酒店形成的天然竞争一样，可以有效平抑房价。倘若禁止家庭做饭，餐饮业恐怕会立即成倍提高价格。
    正因为我国庞大的住房市场的可替代力量过于薄弱，更需要进行持久的房地产调控，否则，房价就可能犹如脱缰野马，再次踏上不归路。
    其三，房地产调控的效果刚刚显现出来，一旦松动将前功尽弃，不仅加大今后的调控难度，也将严重损害政府的公信力。
    应该认识到，经过连续几年的持续快速上涨，我国一些大城市的房价在几年中已经涨了两、三倍，至今还没有出现过像样的调整，何来房价过猛下降之说？实际上，就连房价是否出现了拐点，至今还存在着明显争议。任志强就明确表示：“房价下跌只是暂时的、局部的，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”地产商潘石屹则表示：“我对2008年的房价很乐观，房价还会有增长，但可能是比较平稳的增长。”现在只是遏止住了房价过快上涨的势头，房价仍在上涨只是涨幅趋缓了而已，一旦调控立场发生松动或者调控方向发生偏离，有可能使房地产调控再次前功尽弃，房价可能重现步入快速上涨轨道。
    “摇摆”立场房地产调控的大忌。“国八条”、“国六条”都曾因此未能达到应有的效果。对于有关调控可能松动的种种论调，决策层应该时刻保持警惕。

上一篇：A股的“政策市”困局
链接：建设部智囊为何否认“夹心层”受委屈？
链接：2007盘点：房价持续涨，民心持续痛

  建设部“三措施稳定房价”是在强奸民意
            曹建海

     住房问题2008年初仍然备受全社会关注。作为住房问题行政主管部门，建设部当然也要有所表态，以示“关爱民生”。作为问题部长汪光焘——这个新中国房地产殃民政策的主要起草和执行者的当然继任者，建设部党组书记、副部长姜伟新最近非常活跃。记得去年8月份有朋友告诉我说汪光焘要下去了，国务院委派国家发改委副主任姜伟新担任党组书记、副部长（正部长级），意在接替即将退休的汪光焘。我的朋友兴奋地说，中国房地产政策反转有希望了。我很快打开网爷，阅读姜伟新的履历，发现他竟然担任过“华联房地产开发公司常务副总经理”的职务，非常吃惊。我对朋友说切莫高兴太早，此人开发商出身，怎么可能站在老百姓的一边呢？朋友说英雄不问出身，建议我关注姜伟新的动态。从此，姜伟新开始进入我的观察视野。
    不过，姜伟新的几次表态和所作作为，让我逐步看清了他的房地产开发商的真面目，我觉得有必要向大家揭露他、批判他，我希望通过大家的呼吁和努力，尽快扭转其主导推广的误国误民的住房政策。
    我对姜伟新主持建设部工作印象最深的，是2007年11月19日温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲后姜伟新主持的建设部的迅速对策。温总理在新加坡第一次提出采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给，解决中国的房地产问题。温总理还特别强调，“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。民众对此给予了高度评价，对住房新政充满了希望。但是，以姜伟新为首的建设部领导班子，不是认真研究落实温总理讲话精神，而是于11月30日联合国家发改委等7部委，匆忙出台《经济适用住房管理办法》，强调经济适用房“面向低收入人群”，给公众的热切盼望泼了一盆冰冷的屎尿，也让温总理当着全世界对中国人民的亲口承诺，变成了超级空炮！
    记得温总理当时在新加坡时，是带着即将卸任的建设部部长汪光焘，一同参观了由新加坡住房发展署组织开发建设的组屋。看了新加坡的住房民生政策，我想不仅温总理惭愧，汪光焘一样会对自己主持起草的国务院18号文造成的恶果有负罪感吧！当时汪光焘在新加坡，在家主持建设部工作的是姜伟新。我想姜伟新对于到温总理的“经济适用房面向中产阶级”说，以其房地产开发商人的特殊背景和政策敏感性，肯定大惊失色。因为，按照温总理的演讲中的住房解决方案，利用“改革开放”的幌子在中国兴风作浪、巧取豪夺的房地产开发商们，将面临整体性被取消的境地。为了挽救开发商们的命运，防止温总理的“信口开河”殃及房地产开发商的暴富前景，救房地产暴利大厦之将倾，以姜伟新为首的建设部领导，迅速导演了一场“火线突围”的好戏。在温总理讲演后的11天，他们以尽可能快的速度，通过了《经济适用住房管理办法》。这个的结果，开发商们当然要纷纷“弹冠相庆”。他们从内心感谢姜伟新——这个贴心的娘家人对他们亲儿子般的疼爱，同时庆祝以开发商为先锋的既得利益集团，在国家住房政策上的一场歼灭战中获得的重大胜利。
    对于建设部领导搞的这次政策突围，我感到极度的愤怒和痛心。我在今年《南风窗》的一篇文章中写道：“ 《经济适用住房管理办法》的匆忙出台，既让温总理在新加坡的演讲承诺落了空，也让我们认识到，在强大的既得利益集团面前，贯彻住房民生思想之艰难！”
    当然，仅有一个小动作是不够的。面临“山雨欲来风满楼”的房市逆转，这是一个即使是佛祖转世也难扭转的大势，还是让开发商们惶恐万分。不过，历史上的任何时候，都不缺跳梁小丑的表演。这不，建设部副部长姜伟新2007年12月29日在全国建设工作会议暨建设系统党风廉政建设精神文明建设工作会议上讲话，就提出既要防止房价过高过快上涨,也要防止过快过猛下降。为了避免公众批评其庇护开发商，姜伟新还特意强调，当前重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。他要求各地建设部门要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响。要按照规定时限的要求,编制和公布住房建设规划。这可以稳定消费者心理预期,对稳定房价有非常积极的意义。
    好一个“从大局出发”、“防止房价大起大落”！不过，这个论调与2007年8月24日至25日，在北京召开的全国城市住房工作会议上，曾培炎副总理提出的“继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展”，实在没有任何的新意。对于国务院的这个论调，我在《“稳定住房价格”实质就是捍卫房价》一文中，对国务院主要领导人站在掠夺者立场“助纣为虐”的思想，给予了最严厉的批评。
    为什么“稳定房价”是一种极端错误的政策主张呢？这是因为，“稳定房价”是代表地方政府、开发商、炒楼集团等盘剥人民利益的特殊利益集团最希望维持的，同时也是广大人民群众最为深恶痛绝的。根据我的估计，目前我国城镇房价普遍高估5倍左右。在我的老家邯郸，城市房价普遍超过了每平方米4000元，一个80-100平方米的住宅，价值在32-40万之间，只能租到每月500元，折合53-67年才能收回本金，这还没有考虑利息、维修和档期等方面的损失。
    而所谓的房价上涨，在我看来，其中90%以上的部分属于地价变动。住房的建设成本基本没有多大变化，或者说在房价中的比例甚至不足1/10。城镇地价的大幅度变动，引起土地在农业种植和房屋建筑上的重大替代，客观上拉动了直接从土地中种植的农副产品价格的上涨。所以尽管国家统计局、国家发改委刻意否认房价变动对消费价格指数产生影响，但是全国土地资源配置上的剧烈变动，必然引起的农副产品价格的大幅上涨，使得我国恶性通货膨胀的局面不可遏制。
    在食品和住房价格之间，古今中外任何时期，都存在着一个合理的比价关系。房价高涨必然带动食品价格的比价复归。根据我的估计，在我国的大中城市，目前房价（90%为地价）普遍高估5倍左右；农副产品在房价的拉动下，2007年起上涨了50%。房价与农副产品价格的泡沫比，由2007年初的5:1，下降为2008年初的5:1.5左右。
    根据这个判断，要想遏制粮食价格上涨，房价必须下落70%，即回落到现价的30%，房价-粮价之间比价关系才能趋于协调。现在我们看到，包括建设部主要领导在内的，阻碍房价下跌的利益集团如此强大，房价回落50%可能已是极限。由此，粮食等主要农副产品，还有67%的上涨空间，直接带动消费价格指数上涨22.14个百分点。如果这个上涨过程在3年内实现，则2008-2010年三年期间，仅农副产品价格上涨，就支持全国通货膨胀率达到在7.7%以上；如果上涨过程延缓到5年，则农副产品推动基本物价上涨率达到4.43%，也是一个让公众不能接受的结果。
    以上的分析可能是最乐观的判断了。如果按照国务院及建设部“稳定房价”的政策能够实现，则我国农副产品还有233%的上涨空间，直接带动CPI上涨77.36%。如果这个上涨过程在3年内实现，则仅农副产品价格上涨就将推动我国物价平均每年上涨25.8个百分点，这是一个足以令国民经济崩溃的物价上涨速度；如果这个上涨速度减缓为5年，则每年基础物价上涨率仍达15.5%，加上非粮食因素，至少将达到20%，也是一个异常危险的物价上涨速度。
    至于所谓的流动性过剩，本身并非物价上涨的必然因素。大家知道，社会总需求的多少既取决于货币供给量，也取决于货币流动速度。如果中央能够在股市、房地产等领域打击投机，货币流动速度肯定会降下来，货币供给量增加未必会带来物价的上涨。
    理解了上述基本的价格关系，才会认识到国务院和建设部高层所谓的“稳定房价”、“防止房价大起大落”主张，不过是鼠目寸光的蠢人之见；或者更深层的，他们本身就是既得利益集团在党内的代理人，是掠夺和盘剥人民财产恶性势力的总代表。对于这样主张的人，前者应该治病救人为主，通过教育、谈心等方式促其洗心革面、深刻检讨；对于后者，则应揭露其丑恶嘴脸，将其从党的队伍中清理出来。
    那么，姜伟新到底属于哪一类人呢？虽然不能直接将其定义为掠夺势力的重要代表，但至少说明他是一个不具备基本业务能力的、蠢不可及的人，理应引咎辞职，以减少对社会的危害。
    判断姜伟新副部长的基本业务能力，可以从他肆意篡改温总理的悔悟性演讲中，杜撰的什么“新三样”中看出。按照姜伟新提出的工作安排，一是要抓紧完善住房保障体系，主要是针对被各地精心定义的、占城镇少数的“低收入”少数人群，廉租房和经济适用房这个温总理承诺今后作为解决住房问题主体部分的两大举措，被姜副部长轻轻地合二为一，而且由“中产阶级”篡改为“社会救济”属性的“低收入”人群；二是提出把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，除了继续沿用限价房这个“二胰子”的形态外，还自作聪明地提出了“经济租用房”的概念；三是针对市场调节的商品房领域，坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨，“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”
    这个“新三样”，被姜伟新副部长洋洋得意地标榜为“无缝对接”，实在让我抑制不住地要耻笑他。在我看来，姜副部长的“新三样”，不过是一条漏洞百出的“破鱼网”而已。如果破鱼网被当成了风雨不透的东西，我们是不是都有资格嘲弄一下这位自以为是的官员呢？
    我认为，作为国务院的一名部长，不仅德行要好，更应该是一个专业能力卓越的人。暂时不说德行，至少在知识结构和业务能力上，我认为姜伟新副部长根本达不到成为建设部长的基本素质。为什么党中央不能打破常规，从13亿人或者7000万共产党员当中选拔出一名德才兼备、具有卓越的建设管理知识和能力的优秀领导人呢？这个问题非常值得全党、全国人民每个人的深刻思考!